立川の弁護士「竹村淳」が専門的観点から執筆 法律コラム

定期借家契約とは?②(成立要件)

コラム2016-04-18

定期借家契約は明確に期限を区切って物件を貸すことを可能にする制度ですが(普通借家契約との違いは前述)、定期借家契約を締結するためには一定の要件を満たす必要があります。

まず、定期借家契約を締結する場合は、普通借家契約とは異なり、書面によって契約をしなければなりません(借地借家法38条1項)。

なお、条文上「公正証書」という文言がありますが、これは書面の例示であって、必ずしも公正証書でなければならないということではありません。むしろ、そうではない場合が圧倒的多数でしょう。

次に、定期借家契約を締結する場合は、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません(同法38条2項)。

この説明をしなかったときは、定期借家契約とは認められず、普通借家契約になってしまいます(同法38条3項)。

では、この説明の書面は、契約書に定期借家契約である旨が記載されていたとしても、別途、必要なのでしょうか。

この点につき、最高裁は、説明の書面は契約書とは独立した書面でなければならないとの立場をとっています(最高裁平成24年9月13日判決)。

説明の書面の交付及び説明は見落としがちな部分ですが、しかし、これを怠ると定期借家契約ではなくなってしまうという重大な効果が発生してしまう以上、定期借家契約を希望する賃貸人としては交付及び説明をすることを忘れていないかを十分に注意するべきでしょう。

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