立川の弁護士「竹村淳」が専門的観点から執筆 法律コラム

居住用建物の賃貸借の仲介手数料の規制

コラム2020-01-15

宅建業法46条によれば、宅建業者が仲介手数料として受け取ることのできる金額は無制限ではなく「国土交通大臣が定める額」が上限となります(宅建業法46条)。

そして、「国土交通大臣が定める額」を定める報酬告示第四によると、宅建業者が仲介手数料として依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、1か月分の賃料の1.1倍以内でなければならず、この場合において、居住用建物の賃貸借の仲介手数料として依頼者の一方から受けることのできる報酬は、仲介の依頼を受けるにあたって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、賃料1か月分の0.55倍以内でなければならないとされています。

以上の規定からすると、居住用建物の賃貸借の仲介手数料として、1か月分の0.55倍を超える仲介手数料が発生するのは、仲介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾がある場合に限定されることになります。

そうすると、仲介の依頼を受けるにあたっての意味が問題となってきます。

この点、仲介(媒介)とは、契約当事者の一方または双方から委託を受けて、両者の間に立って売買、賃貸借等の契約の成立に向けてあっせん尽力する事実行為をいうとされています。

そうすると、0.55倍を超える仲介手数料が発生するのは、依頼者の依頼を受けて、このようなあっせん尽力する事実行為を開始する段階で、仲介手数料の金額につき承諾を得たときということになり、逆にいうと、すでに契約相手が確定している段階、例えば重要事項説明のときに承諾を得たとしても、それでは、仲介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾があったとはいえないことになると思われます。

宅建業者としては、0.55倍を超える仲介手数料を取得することを考えているのであれば、仲介手数料の提示が後手後手にならないよう注意をする必要があります。

この記事は、令和2年1月15日現在の法律に基づき記述しています。

オレンジライン法律事務所・弁護士竹村淳

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