立川の弁護士「竹村淳」が専門的観点から執筆 法律コラム

コラム2022-09-02

弁護士が解説 賃料増減額請求権とは?

借地借家法では、一定の事情の変更があった場合に、一方当事者が他方当事者に対して、賃料の増減額を請求する権利が認められており、これを賃料増減額請求権といいます(借地につき11条、建物につき32条)。

契約内容を変更する場合、通常は、双方の合意がなければ、変更はできません。
言い換えると、変更の申入れをしたとしても、相手がそれに応じなければ、もともとの契約内容に拘束されることになります。

しかし、この賃料増減額請求権は、法律(借地借家法)に規定する要件を満たした場合は、他方当事者の同意なしに、賃料の増減額の効力が発生します。

この一方的な意思表示によって賃料増減額の効力が生じるという点が賃料増減額請求権のポイントといえます。
このコラムでは弁護士の視点から、サブリース契約でよく耳にする「賃料増減額請求権」のポイントについて、掘り下げて解説していきます。

目次

目次

1.賃料増減額請求権の成立要件と効力発生時期

では、どのような場合に、賃料増減額請求は認められるのでしょうか。
建物賃料についての賃料増減額請求権を定める借地借家法32条を見てみましょう。

同条1項は「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」という条文となっています。

これを分解すると、
①土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減、
②土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動、または、
③近傍同種の建物賃料と比較して、賃料が不相当となったときは、賃料の増減額を請求できる、という規定となります。
繰り返しになりますが、この賃料増減額請求権は、その請求の意思表示が相手方に到達したときから、その効力が生じます。

2.賃料減額請求権の行使と対応

具体的にどのように賃料増減額請求権が行使されるのかを見ていきましょう。
以下では、建物の賃料減額請求について検討していきます。

賃借人は建物を月額100万円の賃料で借りていました。
しかし、賃借人は契約当時から事情が変わったと考え、賃貸人に対し、自分は50万円が適切な賃料であると考えるから、今後は50万円しか払わないと通知しました。
しかし、賃貸人としては、多少下げるのは仕方ないと思いつつも、50万円にするのは納得できないと考えています。

以上のようなケースで、賃貸人は50万円への減額を受け入れなければならないのでしょうか?

答えは
最終的に50万円になってしまう可能性はあるが、当然に受け入れなければならないわけではなく、100万円のままという可能性もある」ということになります。
まず、賃料増減額請求権は「客観的に相当である賃料」への増減額を認めるものであって、「請求する側が相当であると考える賃料」への増減額を認めるものではありません。
相手の主張する金額に納得ができなければ、裁判所の判断を仰ぐことができます。

3.減額が確定するまでの権利義務

では、裁判所の判断が出されるまでは、どのような権利義務関係になるのでしょうか?

まず、賃料についての協議が整わない場合、前記の賃料減額請求の事例でいえば、減額と正当とする裁判が確定するまでは、賃貸人は自らが相当と考える賃料の支払いを請求できます。
100万円のままが相当であると考えるのであれば100万円を請求できますし、多少下げて、例えば90万円が正当であると考えるのであれば、90万円を請求することができます。
そして、賃借人は、裁判が確定するまでは、その請求された金額を支払わなければなりません。

さて、そうすると、賃料減額請求をされても、異議を述べればいいだけではないかと思われるかもしれません。
ここでポイントとなってくるのが、繰り返し述べている、賃料増減額請求権の効力は、意思表示が到達したときに生じるという点です。

なにを言いたいかというと、裁判で正当な金額が決まった場合、賃料減額請求権の意思表示が到達したときに遡って超過受取額を返還しなければならず、
しかも、その超過額については、年1割で計算した受領時からの利息をつけて返還しなければなりません(借地借家法32条3項但書)。

前記の事例に少し事実を加えて、
①2020年9月1日に賃料減額請求の意思表示が到達、
②賃貸人は直ちに賃借人に対して100万円が相当であると通知、
③賃借人は2022年8月分の賃料まで100万円を支払った、
④賃料は80万円が相当であるという裁判所の判断がされ、2022年8月31日にそれが確定したという事例の場合、

賃貸人は2020年9月以降2022年8月まで、20万円を超過して受け取っていたことになるので、20万円×24か月=480万円に、さらに1割の利息をつけて返還しなければならないのです。
賃貸人の立場からすると、正当でない賃料の超過額を返還するのはやむをえないとしても、1割もの利息をつけて返還しなければならないというのは痛いところです。

したがって、賃料減額請求を受けた賃貸人としては、強気一辺倒で拒否するだけはなく「落としどころ」を意識した対応が求められることになります(できるかぎり賃貸人に有利な「落としどころ」をどのように設定すべきかは、弁護士にご相談ください)。

4.賃料減額請求の特約による排除?

以上のとおり、賃料減額請求は非常にややこしいものなのですが、賃貸人の立場からすると、そもそも契約(特約)で賃料減額請求を排除することを考えるところです。

しかし、賃料減額請求を特約で排除することはできません。

賃料減額請求を認めないことは賃借人に不利になってしまうところ、借地借家法はそのような賃借人に不利となる特約を無効としています(借地借家法34条)。

5.サブリース業者と賃料減額請求

以上の賃料減額請求については、立場の弱い賃借人を想定すれば、賃料減額請求を認めることについて妥当性があるといえるでしょう。
では、サブリース業者のように、必ずしも立場が弱いとはいえない賃借人の場合でも、賃料減額請求は行使できるのでしょうか?

この点についていえば、
裁判所は、サブリース業者であっても、賃料減額請求は行使できるという立場をとっています。

そして、サブリース業者から賃料減額請求を行使されたために、オーナー(賃貸人)が窮してしまうという事案が現実に発生しているのですが、
この点については、別の記事「サブリースの賃料減額請求は拒否できる?」に委ねます。

6.まとめ

以上が賃料増減額請求権(特に減額請求権)の概要となりますが、非常に複雑で難解だという印象を持たれたのではないでしょうか。
その複雑性、難解性ゆえに、賃料減額請求を行使したい場合、あるいは、行使された場合、
いずれも、専門家(弁護士)にご相談することを強くお勧めします。

賃料減額請求の強い味方

そこでお役に立てるのが弁護士です。
サブリース業者から賃料減額請求を受けてお困りの場合は、
ぜひとも弁護士にご相談ください。

弁護士であれば上述の通り、資料の精査、賃料減額請求の裁判実務においてどのような賃料決定がされているのかを主張するお手伝いができます。
この様に過去の判例を元に反論をする事は、弁護士でなければできません。

なお、私が対応したことにより、
30%以上の減額請求に対して、約5%の減額で解決したこともあります。
突然の減額請求にお困りの方は、ご相談ください。

弁護士竹村淳への相談は事務所(オレンジライン法律事務所 東京都立川市柴崎町3-9-7 多摩川実業ビル4階)にお越し頂いたうえで、面談での対応となります。
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